Крупнейшие владельцы коммерческой недвижимости на самой дорогой в Москве улице — российский миллиардер Михаил Гуцериев и казахский миллиардер Булат Утемуратов
Тверская — одна из самых дорогих улиц мира. Как выяснили «Ведомости», крупнейшие владельцы коммерческой недвижимости на ней — российский миллиардер Михаил Гуцериев и казахский миллиардер Булат Утемуратов.
За коммерческие площади на Тверской арендаторы порой готовы платить больше $10000 за 1 кв. м в год. Кому принадлежат эти золотые метры? Чтобы ответить на вопрос, «Ведомости» воспользовались Федеральным информационным ресурсом, который в этом году запустил Росреестр, — оттуда мы взяли данные о собственниках помещений, выходящих на Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы (от Манежа до Белорусского вокзала). А потом поискали данные о конечных владельцах этих компаний в СПАРК и других открытых источниках. Оказалось, больше всего золотых метров вовсе не у таинственного короля Тверской Якуба Якубова, а у простого нефтяника Михаила Гуцериева (см. рэнкинг [...]).
Семья Гуцериевых
 |
 |
| Михаил Гуцериев | Микаил Шишханов |
«Все, что мы с братом Саит-Саламом [Гуцериевым] и племянником Микаилом Шишхановым зарабатывали, мы вкладывали в недвижимость», — рассказывал в интервью «Ведомостям» основатель «Русснефти» Михаил Гуцериев.
Семье Гуцериевых только на Тверской принадлежат отели, офисы и торговые помещения общей площадью около 178000 кв. м. Гуцериевы скупили почти все люксовые отели на Тверской: «Националь», «Marriott грандъ-отель», «Marriott Тверская», InterContinental Moscow (на месте бывшего «Минска») и «Люкс-отель» (бывшая «Центральная»).
В свою копилку Гуцериев может добавить еще и Sheraton Palace Hotel, знает источник, близкий к бизнесмену. Узнать, что думают об этом нынешние собственники Sheraton, скрывшиеся за компанией «Академинвест», не удалось.
По словам знакомых Гуцериева, основным мотивом при покупке отелей и офисов на Тверской был не пафос, а норма прибыли, которая здесь максимальная. Все свои объекты на Тверской Гуцериев отдает в управление иностранцам, чтобы поддерживать высокие западные стандарты.
Большую часть площадей семья Гуцериевых получила в 2005 г., когда приобрела контрольный пакет «Моспромстроя» — одного из крупнейших московских строителей, получавшего инвестиционную долю в реконструируемых домах на Тверской. Жемчужина тверской коллекции — легендарный «Националь» достался ей в декабре 2011 г. на приватизационных торгах за 4,7 млрд руб. В мае 2012 г. семья почти за $1 млрд выкупила у Бидзины Иванишвили его девелоперские активы, включая бизнес-центр «Саммит», в который входит отель InterContinental Moscow.
Семье Гуцериева принадлежит около 4000 кв. м магазинов в двух домах. В одном из них когда-то располагался магазин «Колбасы», выкупленный другим крупным владельцем недвижимости на Тверской — Якубом Якубовым.
Но в этот раз бизнесмену не повезло: здание отдали под реконструкцию «Моспромстрою» и «Колбасы» выселили.
Булат Утемуратов
 |
| Булат Утемуратов |
К «Националю» Гуцериева (Тверская,1) примыкает Ritz-Carlton казахского миллиардера Булата Утемуратова (Тверская,3). Его компания «Верный капитал» приобрела отель у Capital Partners в прошлом году.
Проект по строительству нового отеля на месте «Интуриста» стартовал в 1999 г., инвестиционный конкурс тогда выиграла французская Superior Ventures, планировавшая построить отель «Париж». Но согласование с мэрией затянулось, и в 2004 г. проект с правом аренды земли на 49 лет выкупила Capital Partners казахских девелоперов Сержана Жумашова и Бурака Оймена. В 2006 г. они завершили строительство одного из самых дорогих и фешенебельных отелей Москвы — Ritz-Carlton, потратив $250 млн. А через пять лет продали его за $500-700 млн (оценка Jones Lang LaSalle) самому влиятельному бизнесмену Казахстана (по версии казахского Forbes) Утемуратову.
По данным Forbes, бывший директор алма-атинского гастронома «Юбилейный» Утемуратов начал создание своей бизнес-империи в 1995 г. с АТФ-банка. К 2006 г. Утемуратов дорос до должности управляющего делами президента Казахстана, в 2008 г. вошел в глобальный список Forbes под № 1062 с состоянием в $1 млрд. В 2012 г. Forbes оценил состояние Утемуратова уже в $1,5 млрд.
ВТБ и "Русские фонды"
Самый крупный на Тверской офисно-торговый центр — «Галерея «Актер» — достался ВТБ случайно, в ходе покупки Банка Москвы. Часть его акций принадлежала Столичной страховой группе, поэтому ВТБ зашел в группу, а у той среди активов нашлась компания «Тверская,16», управляющая»Галереей «Актер».
Дом актера на Тверской, 16, был перестроен в 1995 г. На его месте появилось два здания, в которых расположились собственно торговая галерея примерно на 5800 кв. м и офисы примерно на 12200 кв. м.
«В начале года совет директоров Столичной страховой группы поручил продать «Галерею «Актер», — говорит один из членов совета. По его словам, это было решение ВТБ, у которого в совете большинство. В конце октября 2012 г. «Известия» написали, что на «Галерею «Актер» нашелся первый претендент — ходатайство в антимонопольную службу о покупке 100% акций «Тверская,16» подал Государственный нефтяной фонд Азербайджана. Сотрудник фонда сообщил, что сделки еще нет, идут переговоры.
Илья Калеткин
 |
| Илья Калеткин |
Предприниматель из Мордовии — один из многих владельцев недвижимости на Тверской, о которых практически ничего не известно. Созданная Ильей и Еленой Калеткиными компания «Фин ист» в 2003 г. приобрела недавно построенный компанией «Галс девелопмент» бизнес-центр «Галс-тауэр». Это второй их бизнес-центр в Москве — первый, в Большом Дровяном переулке возле ст.м. «Таганская», они купили немного раньше.
До 2006 г. компаниям Калеткина принадлежали миноритарные пакеты акций в кондитерской фабрике «Ламзурь» (29,55%) и Мордовпромстройбанке (13,56%), которые считались подконтрольными семье тогдашнего главы Мордовии Николая Меркушкина. После того как Калеткин вышел из этих компаний, резко выросла доля Алексея Меркушкина, сына бывшего главы республики: он стал владельцем почти 100% «Ламзури» и 15,66% банка.
В немногочисленных публикациях о Калеткине сообщается исключительно как о президенте компании «Аривера», занимающейся производством и поставками экологически чистых продуктов.
Якуб Якубов
Король тверских витрин Якуб Якубов занял в рэнкинге только 7-е место менее чем с 12000 кв. м. Но эти площади заняты в основном магазинами и ресторанами, а такая недвижимость стоит существенно дороже, чем гостиничная и офисная. Colliers оценила владения Якубова, исходя из примерно $30000 за 1 кв. м.
«Бывший сотрудник ОБХСС (аналог современного ОБЭП) одного из южных городов Якуб Якубов приехал в Москву в начале 1990-х и сразу начал скупать недвижимость на Тверской, — рассказывает владелец одной из девелоперских компаний. — Тогда в России был переломный момент, можно было скупить все. Якубов не жалел денег, он скупал все, что возможно, даже те помещения, от которых отказывались остальные». Одной из компаний Якубова принадлежит на Тверской помещение площадью 6,5 кв. м — бывший мусоропровод в доме 17 на Тверской.
Якубова знают многие участники рынка недвижимости на Тверской, но рассказывать о нем не готов почти никто — все отмечают сложный характер предпринимателя. Арендатором большей части недвижимости Якубова является компания «Капитал менеджмент», которая сдает помещения в субаренду. Представитель «Капитал менеджмента» подтвердила, что компания занимается сдачей и продажей недвижимости Якубова, но связать с ним отказалась: по ее словам, она сама его никогда не видела.
В копилку Якубова попали почти все приватизированные в начале 1990-х магазины, расположившиеся на Тверской: «Диета», «Молоко», «Дары моря», «Академкнига». В 2002 г. структуры Якубова приобрели 90% компании «Елисеевский магазин», главным активом которой был договор аренды памятника истории и культуры до сентября 2042 г. В 2010 г. департамент имущества Москвы заключил с «Елисеевским» новый договор аренды, из которого убрали упоминания про памятник, а площадь арендованной недвижимости выросла более чем на 1000 кв. м до 3231,7 кв. м. Данные об этом приведены в решении арбитража Москвы — московские власти требовали от «Елисеевского» погасить долг по арендным платежам.
По данным Jones Lang LaSalle, осенью 2012 г. за аренду помещений под банки, рестораны или бутики на Тверской платили $4300-5500 за 1 кв. м в год, на 1-й Тверской-Ямской — $2500-4000 (впрочем, все эти цифры условны, см. врез). Сколько Якубов зарабатывает на сдаче своих помещений, можно прикинуть по отчетности «Капитал менеджмента». По данным СПАРК, его выручка в 2011 г. составила 1,43 млрд руб. (правда, не факт, что это только от Тверской).
Вячеслав Васнев
17 октября 2012 г. в «Тверской пассаж» ворвалась группа вооруженных людей. Вытеснив охрану и выгнав сотрудников, они стали заваривать двери. «Никаких документов эти люди не предъявили, произошел классический рейдерский захват», — негодует собственник одного из крупнейших торговых центров на Тверской Вячеслав Васнев.
«Никакого захвата не было. Просто издательство “Известия” запустило большую программу по реконструкции комплекса зданий, поэтому арендаторам придется освободить помещения», — парирует пресс-секретарь управделами президента Виктор Хреков.
Конфликт между издательством, подчиняющимся управлению делами президента, и Васневым длится уже полгода. Спор идет за 1020 кв. м подвала, которые «Пирамида-2000» Васнева взяла в аренду у ФГУП «Редакция «Известий» в 1996 г. на 20 лет. В подвале после реконструкции был открыт «Тверской пассаж», а рядом Васнев построил торговый центр «Пирамида» еще на 1547 кв. м.
Управделами имеет свои виды на здание «Известий», на его базе решено сделать многофункциональный комплекс площадью 168000 кв. м. Поэтому издательство подало в суд на расторжение договора аренды с «Пирамида-2000». Суд встал на сторону бизнесмена, но «Тверской пассаж» это не спасло от закрытия.
А когда-то Васнева называли царем киосков. В 1992 г. The New York Times посвятила «царю московских киосков» 24-летнему Васневу целую статью. В палатках Васнева продаются сувениры, видеотехника, обувь, одежда, часы и другие товары, а сами палатки простираются от Красной площади до Большого театра и до Петровки, одной из старейших улиц города, описывала владения молодого бизнесмена газета.
«Все так и было. Мы первыми начали наводить порядок с уличной торговлей, ввели сегментацию», — улыбается Васнев. Почему он не стал вслед за Якубовым и остальными скупать магазины в домах? «Молодой был. Да и директора магазинов не горели желанием продавать их», — говорит бизнесмен.
Царство киосков Васнева закончилось 10 лет назад, когда его павильоны «Славянский ряд» (около 1000 кв. м) на Петровке помешали планам мэрии по реконструкции ЦУМа и правительство Москвы распорядилось их снести. Управделами может поступить так же. Хреков говорит, что оба здания — и «Известия», и «Пирамида» — уродливые и первое надо реконструировать, а второе просто снести. «Пока мы ставим вопрос о законности получения Васневым свидетельства о регистрации временного здания, не исключаю, что позже потребуем через суд освободить земельный участок», — сказал Хреков. Васнев настаивает, что все законно.
Кстати, помимо «Пирамиды» он успел построить торговый центр «Западный» (около 30000 кв. м) на Рублевском шоссе и сейчас недвижимостью не занимается; среди его новых проектов — строительство цементного завода в Новороссийске.
Валерий Бабкин
Валерий Бабкин занимался производством минеральных удобрений еще в советское время — он был директором череповецкого «Аммофоса» задолго до его приватизации. К 2000 г. Бабкин превратил «Аммофос» в крупнейшего в России и Европе производителя фосфорных удобрений. И решил выйти из бизнеса: «Аммофос» был продан «Фосагро», в то время подконтрольной «Менатепу».
«Мы создали инвестиционную компанию “Амероп” и решили вложить деньги в офисную недвижимость в центре Москвы», — вспоминает Бабкин. Как и Гуцериев, Бабкин сделал ставку на центр Москвы, но не на отели, а на небольшие бизнес-центры класса А. На Тверской Бабкину удалось купить небольшое здание, примыкающее к «Marriott грандъ-отелю» Гуцериева: там открыли бизнес-центр «Амероп». После этого Бабкин купил еще три бизнес-центра — «Домус» недалеко от ст.м. «Полянка», «Георг плазу» рядом с Чистыми прудами и «Орликов» в одноименном переулке Москвы.
Единственным торговым центром, который купил бывший директор «Аммофоса», стала «Галерея» в известном доме 9 на Тверской. Этот дом недалеко от Красной площади был построен для научной и партийной номенклатуры в 1941-1949 гг., а в его отделке использовали трофейный финский гранит, который немцы привезли, чтобы поставить монумент в честь взятия Москвы. «В доме располагался большой магазин на 3000 кв. м, который знали все москвичи. Вот часть этого бывшего магазина (1775 кв. м) мы и купили в 2003 г. у компании «Карло Пазолини», — вспоминает Бабкин.
Бабкин доволен своими инвестициями: четыре бизнес-центра и торговую галерею ему оценили в $200 млн, а на их покупку он потратил в 3 раза меньше. Он рад, что может отдаться своему увлечению — коллекционированию картин, которые составляют галерею Modus Vivendi.
Виталий Давыдов
Сосед Бабкина в здании на Тверской, 9. Его компании «Арканзас» принадлежит подвал этого дома площадью 1066 кв. м, на которых разместился торговый комплекс «Тверская,9». «Ведомости» нашли телефон Давыдова на сайте выпускников факультета молекулярной и биологический физики МФТИ. По телефону ответил управляющий комплексом «Тверская,9» Юрий Бурковский. Он рассказал, что не видел Давыдова несколько лет и что этим летом «Арканзас» был продан Владимиру Иванову. Иванов сообщил «Ведомостям», что представляет интересы «человека из «Единой России», имя которого он назвать отказался. Но в ЕГРЮЛ изменений собственника «Арканзаса» пока не зафиксировано.
***
Золотые витрины
В 2008 г. консалтинговая компания Colliers International поставила Тверскую улицу на третью строчку в рейтинге самых дорогих торговых улиц мира. Арендная ставка тогда достигла $16306 за 1 кв. м в год. Снять магазин на самой дорогой улице мира, Пятой авеню в Нью-Йорке, в 2008 г. стоило не намного дороже — $18333 за 1 кв. м в год. После кризиса Тверская скатилась в рейтинге в третью десятку. Но потихоньку отвоевывает позиции: в 2012 г. у нее уже 12-е место со стоимостью годовой аренды торговой площади от $2500 до $8500 — таковы данные Colliers International. Jones Lang LaSalle считает иначе: $4300–5500 за 1 кв. м в год.
Такой разброс неслучаен: все эти оценки довольно условные. Они выведены исходя из единичных публичных сделок и предложений риэлторов. А предложения бывают, например, такие: за два крохотных киоска возле ст.м. «Тверская» площадью 2,3 и 2,6 кв. м агентство недвижимости «Апекс» сейчас просит арендную плату в 200000 руб. в месяц — т.е. порядка $16000 за 1 кв. м в год. «В них можно установить, например, банкомат» — рассказывает риэлтор. Он уверен, что проблем с клиентами не будет.
Стоимость, по которой заключаются договоры аренды, обычно никто не раскрывает. На нее влияет очень много факторов, говорят риэлторы.
Сторона с четными номерами домов дороже нечетной — по ней идет основной поток пешеходов. Владелец торгового центра на нечетной стороне Валерий Бабкин признается, что дела у его компании пошли в гору, только когда рядом, на Тверской,3, открылся отель Ritz-Carlton.
На цену влияет расстояние до Кремля: чем дальше, тем дешевле.
Влияют срок аренды и размер помещения: более 500 кв. м сдать сложнее, поэтому ставка может быть ниже.
Наконец, влияет характер владельца. У Якубова одни из самых высоких цен, он не торгуется, говорит один из собеседников «Ведомостей».
Несмотря на дороговизну, желающие находятся. По данным Colliers, на Тверской, протяженность которой составляет 1,8 км, находится 163 торговых помещения — в среднем через каждые 22 метра с учетом того, что точки расположены по обеим сторонам улицы. На 1 км 1-й Тверской-Ямской — еще 95 помещений, каждый 21 метр.
Владельцы помещений редко их продают. По данным Jones Lang LaSalle, за последний год было только три сделки купли-продажи: одно помещение было продано на Тверской улице и два — на 1-й Тверской-Ямской.
Нечасто меняются и арендаторы на Тверской — всего 14 за прошлый год, подсчитала Colliers International.
***
$2,398 млрд
В такую сумму Colliers International оценила тверскую недвижимость десяти ее крупнейших владельцев, по версии «Ведомостей».
***
Оригинал этого материала
© "Ведомости", 12.11.2012, Фото: AFP, "Коммерсант", kazpravda.kz
