Заходила на берег "Система"
Сейчас, когда конфликты с недвижимостью у воды доходят до суда, в 90% случаев суд выносит решение в пользу администрации или органов власти, а не покупателей коттеджей, говорят опрошенные эксперты. До реального сноса незаконных строений доходят единицы.
Около 60-90% берегов водохранилищ и рек столицы (в том числе Москвы-реки) и Подмосковья уже кем-то захвачено и огорожено, утверждает Сергей Менжерицкий, создатель и координатор общественного движения «Открытый берег». Из пригодных для строительства загородного жилья земель у воды около 70% уже имеют владельцев, оценивает Андрей Федака, заместитель гендиректора Vesco Group. По данным Penny Lane Realty, все общественные территории поселков у воды — а это около 10% предложения первичного рынка — расположены в водоохранной зоне. По оценке «Промсвязьнедвижимости», поселки у воды составляют 17% в предложении. «И не факт, что у всех все сделано в соответствии с законодательством», — считает директор по развитию компании Армен Маркосян. Большинство объектов построено на Клязьминском (включая Пироговский рукав), Икшинском, Пестовском и Истринском водохранилищах.
Единой статистики захватов в Московском регионе нет. Как отметили в «Мосводоканале», поскольку разрешения на строительство дают местные администрации, статистика есть у них.
История одного пляжа
«В Серебряном бору еще с 50-х гг. было три официальных городских пляжа, но с некоторых пор все упоминания о самом популярном пляже № 1, расположенном на Щукинском полуострове, исчезли, — рассказывает Сергей Менжерицкий. — Я обнаружил там запертые ворота, забор с колючей проволокой и охранников с собаками, которые заявили, что теперь это частная территория». В администрации природного парка «Москворецкий», в который входит и Серебряный бор, ему «по большому секрету» объяснили, что они и сами не знают, кто захватил бывший пляж, так как «их тоже туда не пускают», а департамент природопользования правительства Москвы запросы оставил без ответа. «По данным Единой кадастровой карты РФ (Росреестр), эта территория значится как ООПТ, там просто не может быть частных владений! — удивляется активист. — Я думаю, что план у анонимных захватчиков и их покровителей в правительстве города был такой: огородить территорию и понаблюдать за реакцией общественности. Если люди не возмутятся и не поднимут шум — втихую построить здесь коттеджи, а потом узаконить их по дачной амнистии».
«Дачная амнистия к такой схеме неприменима, — комментирует Александр Мачнев из юридической группы “Яковлев и партнеры”. — По закону не допускается госрегистрация права собственности гражданина на земельный участок, в случае если такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность. А Серебряный бор — это ООПТ особой категории, приватизация таких территорий прямо запрещена как федеральным, так и московским законодательством».
Сергей Менжерицкий объединил сочувствующих и в начале июня организовал публичное посещение первого пляжа москвичами и прессой под лозунгом открытия купального сезона. Вместе с ними «купаться» приехали два автобуса ОМОНа и лично начальник ОВД «Строгино». Охранников на пляже не обнаружилось, зато омоновцы гостеприимно распахнули еще вчера запертые ворота и пригласили людей отдыхать. Исторический пляж был снова открыт для свободного посещения.
Но уже в конце июля его снова поставили под охрану. «Сколько можно открывать парковую территорию и берег Москвы-реки, по закону общедоступные?!» — возмутился в интервью одному из федеральных телеканалов лидер «Открытого берега», и пляж снова по-тихому открыли. «Но опять ненадолго!» — комментирует Менжерицкий. В пресс-службе департамента природопользования Москвы сказали, что «свободный доступ на пляж № 1 открыт».
Дачи на набережной
 |
Топ-менеджмент компании «Лукойл» во главе с Вагитом Алекперовым, ее совладельцем и президентом, — давние поклонники Серебряного бора. В 2000 г. они, по информации «Открытого берега», получили в аренду почти 1 км лесного берега с обязательством обустроить общественную зону. В пресс-службе ГК «Лукойл» ответили, что «у группы компаний нет недвижимости и договоров аренды земли в Серебряном бору, есть только дачи у отдельных сотрудников компании». Руководители нефтяной компании построили там коттеджи и обустроили набережную, но «забыли» оставить ее городской. После передачи на НТВ глава Следственного комитета России (СКР) Александр Бастрыкин поручил провести проверку. СКР совместно с Московской государственной инспекцией по недвижимости провели ряд проверок с участием общественности и собственников домовладений, расположенных на этом отрезке набережной. «В процессе обсуждения ситуации возникла идея согласительного акта, — рассказывает Менжерицкий. — И 4 июня от имени Вагита Алекперова и ТСЖ “Серебряный остров” документ был подписан доверенным лицом Олегом Пашиным». Теперь этот участок набережной открыт с 7.00 до 23.00. Любой желающий может пройтись по владениям топ-менеджеров, любуясь прекрасным ландшафтным дизайном.
Еще одним успехом общественности стала защита от перегораживания участка берега Серебряного бора напротив дачного комплекса компании «Мосдачтрест», принадлежащей корпорации АФК «Система». Здесь с начала 50-х гг. находился пляж Большого театра, открытый для всех желающих. Летом 2012 г. на нем появились сотрудники компании «Экогрин», которые активно перекапывали пляж и густо засаживали его деревьями. Один из рабочих, управлявший трактором, объяснил журналисту «Ведомостей», что они «строят причал для Собянина, а потому пляж и береговую полосу, примыкающую к дворцам “Мосдачтреста”, им приказано через неделю перекрыть забором с двух сторон». Он рассказал также, что деревья высаживаются в пляжный песок, для того чтобы «отвадить отсюда людей». В июле «Открытый берег» собрал москвичей прямо на захваченном берегу и организовал сбор подписей под письмом мэру Сергею Собянину, в котором выражался решительный протест против действий «Мосдачтреста» и департамента природопользования Москвы. «В итоге нам удалось отстоять эту часть берега», — радуется Менжерицкий.
Новые захваты
Истории Серебряного бора, к сожалению, не ограничиваются этими случаями. «У нас есть информация, что почти 2-километровая береговая полоса с примыкающим уникальным сосновым лесом сейчас отдается под застройку. Для этого она втихую от москвичей была выведена чиновниками из состава ООПТ и названа «малоценной», — рассказывает Менжерицкий. Речь идет об обширном участке между Таманской улицей и рекой, где сейчас расположены станция МЧС и пункт водной полиции. О планах по застройке береговой линии писали в «РБК Daily». Девелоперский проект площадью 10 000 кв. м собирается реализовать ГК «Терра аури». По данным источника газеты, компания намерена построить на Таманской улице таунхаусы с апартаментами бизнес-класса на участке в 3 га непосредственно рядом с водой.
Чтобы строить на землях ООПТ, участки необходимо вывести из состава ООПТ и признать рекреационными зонами. «Теоретически такой перевод возможен, это регламентируется Земельным кодексом и законом “О приватизации”, — комментирует Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов “Вашъ юридический поверенный”. — Если строительство коммерческой и жилой недвижимости в рекреационных зонах не наносит экологический ущерб и не противоречит градостроительным планам, то оно является законным».
В Серебряном бору периодически проходили проверки, выявлялись случаи незаконного строительства. В 2010 г. снесли несколько строений по адресу: Таманская, 1. Как писал «Коммерсантъ», постройки принадлежали компании «Усадьба Д.В.Д.», получившей имущественные права на строения от РОО «Спортивно-технический клуб «Атлант». В 2004 г. при проверке выяснилось, что у фирмы нет разрешительных документов для строительства, после чего материалы о нарушении были переданы в суд. В настоящее время по этому адресу планирует строить спортивный комплекс с апарт-отелем (50 000 кв. м) группа компаний «Ташир». Номера площадью 200-1000 кв. м получат вид на излучину Москвы-реки и парковую зону. Объем инвестиций — $120 млн.
Вдоль по Москве-реке
Если проехать выше Серебряного бора по Москве-реке, «любоваться» заборами можно еще много километров, до комплекса правительства Московской области и далее. Скандальный поселок «Речник» (дома стоят у воды, заборы — в воде). Конфликт между жителями и мэрией тянется с 1998 г., когда территория поселка была отнесена к природоохранной зоне. Планировалось снести 37 коттеджей, которые так и не ликвидировали. А потом приступить к ЖК «Остров фантазий» — власти выдавали разрешения на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, но не элитных домов. Еще один скандальный случай — дворцы на Карамышевской набережной, которые были снесены. Но сейчас там строится четыре новых дома. Кто их собственник, выяснить не удалось.
Выше по течению — собственность Араса Агаларова в Мякинине, где находится выставочный центр «Крокус экспо», яхт-клуб, а сейчас строится комплекс небоскребов «Крокус-сити». «Я сам не катаюсь ни на яхтах, ни на катерах, — говорит Арас Агаларов. — Скучно».
Следующий забор — комплекс правительства Московской области. На заборе висит грозная табличка «Проход запрещен!». После идет бесконечная череда частных замков, причалы и заборы которых перегораживают берег Москвы-реки. Установить собственников этой роскоши не представляется возможным, но, как говорят риэлторы, там живут сами чиновники правительства Московской области, чиновники московской мэрии и госструктур, крупные бизнесмены.
Если нельзя, но хочется
«Берега Пахры почти все захвачены и застроены», — сетует Илья Дискин, гендиректор компании «Ноймарк» (поселок «Серебряная подкова»). Он знает, о чем говорит: их поселок расположен на берегу р. Пахры в водоохранной зоне. «Мы спроектировали его с соблюдением законодательства. Забор стоит за 20 м от уреза воды», — уточнят Дискин. Водным кодексом предписано, что «бечевник», или 20 м от уреза воды, должен быть свободным для проезда и прохода. Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.1.4.2625-10 не допускают «размещение земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство на расстоянии менее 100 м от уреза воды источника питьевого водоснабжения. При строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта необходимо соблюдать требование, чтобы все строения располагались на расстоянии не менее 100 м от уреза воды. В зонах рекреации в полосе 100 м от уреза воды не допускается капитальная застройка». Земельный кодекс прямо запрещает приватизацию участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ.
На практике законодательство в России не соблюдается, самые «вкусные» места у воды продаются, покупаются и загораживаются. «Многие наши соседи не стали освобождать берег, заборы их поселков уходят в воду», — продолжает Дискин.
Количество компаний и поселков у воды, с которыми связаны разного рода конфликты и суды, исчисляется уже десятками. Местные жители и экологи борются с застройкой в Аносине (с. п. Обушковское), где ведется крупномасштабное строительство в зоне санитарной охраны на берегу р. Истры. Участок и проект принадлежат Сбербанку России, по информации РЭОО «Московский областной Зеленый крест», МЭОО «Межрегиональный экологический контроль». В прошлом году вышло судебное постановление снести 19 самовольно возведенных строений на территории Истринского водохранилища вблизи д. Ламишино (пресс-служба УФСПП РФ), которые принадлежат московской фирме «Бизнес-лайн».
Жители Истринского района совместно с РЭОО «Московский областной Зеленый крест» написали письмо тогдашнему президенту Дмитрию Медведеву, где указали, что вдоль северного побережья Истринского водохранилища началось строительство дачных поселков с общим числом коттеджей свыше 1000. В их числе — «Истринский плес», «Большая вода», «Соловьи», «Озерный край», «Никитские дачи» и др.
«Строительство на расстоянии менее 50 м от воды влечет за собой ряд юридических проблем, — говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty. — На территории водоохранки разрешено строительство хозяйственных или иных объектов, но обязательным является создание защитных сооружений».
Однако схема, как земля, которую невозможно продать/купить, оказывается застроенной дорогими коттеджами, довольно проста. «Часто такие участки находятся в аренде у администрации, статус земли — сельскохозяйственная, а вид разрешенного использования — дачное строительство», — рассказывает Андрей Федака.
Дальше, в зависимости от изобретательности местных властей, рождается несколько вариантов. Самый распространенный — земля сдается в аренду компании N под реконструкцию базы отдыха или ведение рекреационной деятельности с «допуслугами». Компания N получает проект реконструкции старых летних домиков, разрешение на подведение коммуникаций и т. п. — обычные законные документы. А потом на этом месте вырастают огромные коттеджи, и забор поселка доходит до уреза воды.
Окрестные жители часто начинают возмущаться и писать письма в местную же администрацию и прокуратуру. Иногда приезжают проверки. Выписываются штрафы. А дома тем временем строятся и продаются. В д. Похлебайки у Истринского водохранилища местные жители организовали постоянное дежурство на берегу. И уже несколько раз успешно отбивали попытки размежевать и обнести забором местный общественный пляж.
Ловкость чиновников администрации доходит до того, что части участков словно нигде нет: в кадастровом плане, в других документах. А коттеджи — есть. «Но это медвежья услуга для покупателей. Застройщик продает и уходит, а жителям приходится как-то дальше “решать вопрос”. Большинство просто сажают на “зарплату” чиновника Росприроднадзора, выдавая ему каждый месяц конвертик», — предупреждает Дискин.
Здесь воды нет
«А как пройти к воде?» — на этот вопрос изнывающих от зноя гостей из столицы Елена, давнишняя обитательница СНТ на Пироговском водохранилище, ответа уже не знает. Почти нигде невозможно пройти к берегу. «Осталось 1-2 пляжа, и летом в выходные они заполнены людьми так, что напоминают больше лежбище морских котиков, — яблоку упасть негде», — говорит она.
Почти все девелоперы поселков, построенных вдоль Пироговского водохранилища, нарушили Водный кодекс — свободным 20-метровый подход к воде оставили единицы. Курорт «ПИРогово» компании «Гута-девелопмент» наглухо перекрыт: КПП на подходе к курорту и охрана не пускают к пляжу посторонних. Не гости клуба уже давно не пытаются подойти к берегу с воды и встать на якорь. В компании «Гута» пообещали прокомментировать ситуацию, но так ничего и не ответили.
У поселков ОПИН у Пестовского водохранилища набережная открыта. Правда, попасть на берег непросто, разве что в объезд. Но дома от воды построены далеко, и охрана с пляжа никого не прогоняет. Открытая набережная есть и в поселке Villagio Estate (входит в корпорацию «Инком») «Лазурный берег». «Когда мы делали этот проект, менялось водоохранное законодательство, — рассказывает Павел Трейвас из Villagio Estate. — Нам даже пришлось на некоторое время останавливать продажи, чтобы привести поселок в соответствие с требованиями закона. Забор поселка отстоит от уреза воды на 50 м».
Территория скандалов
Наибольшее число конфликтов и скандалов связано с Истринским водохранилищем. Сотрудники «Мосводоканала» судятся постоянно, и очередь такова, что до новых случаев застройки их руки дойдут только через год.
В редакцию «Ведомостей» попали документы о застройке бывшей базы отдыха около д. Трусово. Поселок этот продается как «Honka № 1», хотя арендатор земли — ТД «Леско». На 6 га построено 25 коттеджей финской компании по 510 кв. м, из них на первой береговой линии — 11 домов (информация с сайта компании «Хонка»). Компания в числе достоинств называет «собственный пляж», по факту — общественный деревенский пляж (до 2009 г. — благоустроенная зона отдыха), единственный из оставшихся доступными на ближайшие 15 км. Территория «Honka № 1» расположена во втором поясе зоны санитарной охраны Истринского водохранилища, которое является питьевым резервуаром Москвы.
Покупателям домов в «Honka № 1» компания предлагает оформить аренду, но не собственность на землю. Оговариваясь, что «правовой режим долгосрочной аренды <...> позволяет распоряжаться земельными участками настолько же эффективно, как при наличии права собственности».
У ТД «Леско» оформлен договор аренды на 49 лет, говорит гендиректор компании Леонид Априк: «Все необходимые разрешения и согласования на реконструкцию (разрешение на строительство, заключение СЭС и проч.) нами получены». В кадастровой выписке по данному участку значится: «Сведения о регистрации прав отсутствуют». В документе от «Мосводоканала» (есть у «Ведомостей») есть разрешение на прокладку инженерных коммуникаций, но четко сформулирован запрет на строительство на расстоянии 150 м от уреза водохранилища. «Дома на территории базы расположены более чем в 80 м от уреза воды», — уверяет Леонид Априк. По словам жителя деревни Геннадия Меднова, дома стоят много ближе даже этих 80 м.
Из письма министерства стройкомплекса Московской области следует, что у «Леско» есть разрешение только на реконструкцию базы отдыха (там стояли маленькие летние домики), на коттеджное строительство разрешение не выдавалось. «У нас разрешение на реконструкцию всей базы отдыха, а не на летние домики. Новые коттеджи — это не капитальные сооружения, брусовые дома могут быть легко разобраны», — утверждает Априк.
Оформление дома как временного сооружения без капитального фундамента — одна из схем оформления загородных домов даже на арендной земле, находящейся в природоохранной зоне, таким образом многие пытались обойти закон, комментирует Андрей Федака. Активная борьба жителей за общедоступный пляж вынудила застройщика открыть тропинку к пляжу и поставить щит об открытом проходе к берегу.
***
Оригинал этого материала
© "Ведомости", 18.09.2012, Технологии рынка: Несвободные берега, Фото: "Ведомости", Видео: "Вести"
